1. Analisi del Quadro Macroeconomico e Clima di Fiducia
La stabilità macroeconomica si conferma il prerequisito essenziale per la resilienza del settore immobiliare italiano nel primo trimestre del 2026.
Il Prodotto Interno Lordo (PIL) nazionale ha registrato un incremento dello 0,7% su base tendenziale e dello 0,2% rispetto al trimestre precedente.
I fondamentali del mercato del lavoro supportano ulteriormente questa visione strategica:
- Tasso di Occupazione: salito al 63,1% (+0,3 punti percentuali).
- Tasso di Disoccupazione: sceso al 5,1% (-0,1 punti percentuali).
2. Dinamiche Transattive: Volumi e Distribuzione Territoriale
Nel primo trimestre del 2026, il mercato residenziale ha consolidato la fase di ripresa avviata nel 2024, evidenziando una crescita nazionale del 4,4% con quasi 180.000 unità vendute. 
La distribuzione territoriale mostra una sovraperformance nelle aree del Sud e del Nord Ovest, entrambe attestate su un incremento del 5,1%, seguite dalle Isole (+4,8%) e dal Centro (+4,6%), mentre il Nord Est segna una crescita più contenuta (+2,2%).
Il dinamismo è trainato prevalentemente dai poli metropolitani: le grandi città hanno registrato un aumento complessivo del 6,1% , distanziando significativamente i comuni non capoluogo.
Torino (+9,2%) e Milano (+7,1%) si confermano i principali motori di attrazione nazionale per gli investimenti.
3. La Divergenza Strategica: Nuove Costruzioni vs. Abitazioni Esistenti
Il mercato delle nuove abitazioni evidenzia una divergenza strutturale: a fronte di una forte accelerazione dei volumi, si registra una contrazione dei prezzi.
Parallelamente, lo stock esistente mostra volumi in crescita moderata, ma un chiaro valore in aumento dei valori.
L’ IPAB (Indice dei Prezzi delle Abitazioni) sottolinea questo paradosso: mentre i prezzi delle abitazioni nuove mostrano un rallentamento (-1,2%), quelli delle abitazioni esistenti accelerano sensibilmente, toccando il +5,2%. Tale fenomeno è alimentato dalla scarsa quota di mercato del nuovo, ferma ad appena il 6% del totale nazionale. L’indisponibilità di prodotto nuovo costringe la domanda a ripiegare sullo stock usato, spingendo i prezzi verso l’alto nonostante le necessità di riqualificazione energetica.
Questa dinamica dei prezzi ha un impatto diretto sulla sostenibilità dell’acquisto, rendendo il ricorso alla leva finanziaria un passaggio obbligato per una quota crescente di investitori.
4. Il Mercato del Credito e l’Impatto dei Tassi di Interesse
Il debito ipotecario continua a svolgere il ruolo di catalizzatore per la chiusura delle transazioni residenziali. Sebbene il tasso medio applicato alla prima rata sia salito al 3,6%, la domanda non ha mostrato segni di cedimento. Al contrario, la quota di acquisti assistiti da mutuo è risalita al 47,8% a livello nazionale, superando significativamente la soglia del 50% nei mercati primari di Roma, Milano, Bologna e Firenze.
Il capitale finanziato ha superato gli 11 miliardi di euro, con un incremento dell’ 11% rispetto al 2025. La combinazione tra l’aumento del costo del denaro e l’aumento del capitale erogato indica che gli acquirenti stanno accettando una maggiore leva finanziaria e costi di servizio del debito più onerosi per compensare l’aumento dell’IPAB sull’abitazione esistente. Tale resilienza è parzialmente sostenuta dalle agevolazioni “prima casa”, che interessano il 72,7% degli acquisti effettuati da persone fisiche. La difficoltà di accesso alla proprietà per alcune fasce di reddito sta però alimentando una transizione decisa verso il mercato delle locazioni.
5. Segmentazione del Mercato delle Locazioni: La Transizione verso il Canone Agevolato
In un contesto di tassi e prezzi di vendita in ascesa, il mercato delle locazioni sta vivendo una profonda trasformazione qualitativa. Se i volumi complessivi appaiono stabili (+0,3%), i canoni medi mostrano una crescita sostenuta ( +4,1%).
Il dato più rilevante è la fuga dai contratti ordinari di lungo periodo (-3,2%) verso forme contrattuali più efficienti sotto il profilo fiscale e normativo come contratti transitori per i piccoli comuni e anche i contratti a canone agevolato di lungo periodo per le grandi città.
