La domanda “quando vendere casa”, cioè se esista un momento ottimale per vendere un immobile, a qualcuno potrebbe apparire vaga o un po’ oziosa, ma sicuramente ronza parecchio nelle teste di chi solo cominci a riflettere su questo tipo di operazione.
Sarà bene vendere a breve o a lungo termine? Sarà opportuno sfruttare qualche piccola “onda positiva” di mercato o attendere ipotetici boom immobiliari? Oppure, in qualche caso, non sarebbe forse meglio acquistare piuttosto che vendere? Tutti interrogativi che prima o poi assalgono il titolare di immobile, a volte anche un po’ stanco di tasse, spese e manutenzioni.
Una risposta univoca e di buon senso esiste: a meno che non ci si ritrovi nel bel mezzo di una crisi globale e specifica del mercato immobiliare, è bene che il proprietario venda quando ha l’effettiva motivazione per farlo (in funzione delle proprie esigenze, più o meno stringenti che siano), cercando di sfruttare tutte le condizioni che il mercato corrente gli permette.
Prendendo in esame l’andamento del mercato immobiliare delle compravendite dal 2013 a oggi, notiamo un trend costantemente in crescita che nemmeno l’annus horribilis del Covid (2020) è riuscito a piegare del tutto. Nel 2021 le compravendite immobiliari hanno da subito rialzato la testa toccando la notevolissima cifra di 748.000 unità (fonte Nomisma).
Se è vero che attualmente la guerra russo-ucraina ha innescato fenomeni macroeconomici negativi (crisi delle materie prime, dell’energia, inflazione) e che presumibilmente il mercato immobiliare non si espanderà ai ritmi degli ultimi anni, è anche plausibile immaginare che l’inerzia positiva dell’immobiliare (che la pandemia ha dapprima rallentato, ma che poi, per la reazione delle persone, ha rilanciato) riuscirà ad ammortizzare contrazioni eccessive.
Chi è in affitto ed ha la possibilità di accedere a un mutuo può ancora godere di tassi d’interesse con rate medie piuttosto contenute. Chi ha una casa ed è indeciso se vendere o affittare, probabilmente non dovrebbe “aspettare tempi migliori”, perché ogni anno, dietro l’angolo, ci sono spese condominiali, IMU, manutenzioni, utenze ecc. Per chi deve vendere casa per acquistarne una nuova, come sempre, non ci sarà differenza: se perderà da una parte, guadagnerà dall’altra.
Ecco perché secondo noi il dilemma legato al “quando vendere casa” nella maggior parte dei casi (e probabilmente anche nella contingenza) è un falso problema; la risposta, per chi è realmente motivato a vendere, è quasi sempre la stessa: ora, ma bene, affidandosi ai consulenti giusti.
Nonostante la maggior parte delle spese riguardanti un’operazione di compravendita di una casa siano di pertinenza dell’acquirente, una certa quota di costi deve essere sostenuta anche dal venditore. Tali costi gravano sul proprietario in misura diversa, a seconda che egli intenda vendere il suo immobile privatamente o che preferisca vendere tramite agenzia di intermediazione immobiliare, e rispondono a una serie di voci ben definite. Vediamo, dunque, quanto costa vendere casa in funzione dei diversi scenari.
Il primo documento da procurare fra quelli necessari per la vendita (sia da privati sia con agenzia), è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che va reso disponibile per il potenziale acquirente già in fase di valutazione dell’immobile, e il cui costo, presso un tecnico abilitato, può arrivare sino a 400 euro.
Il costo più significativo per il venditore, nel caso in cui scelga di rivolgersi a un’agenzia, è ovviamente quello della percentuale della provvigione da corrispondere all’agenzia stessa, che solitamente oscilla, secondo prassi comuni e salvo eccezioni, fra il 3% e il 4% (+ IVA) sul valore della vendita, e che va saldata nella fase del compromesso.
Nel caso in cui il venditore opti per vendere casa senza agenzia non dovrà pagare provvigioni a nessuno, ma dovrà affrontare direttamente le spese per la pubblicità della messa in vendita, dovrà assumersi l’onere di effettuare tutti i sopralluoghi con i potenziali clienti e di gestire tutti i passaggi formali dell’operazione.
Sul piano delle tasse, la legge prevede che, nel caso in cui un immobile venga acquistato e poi rivenduto entro cinque anni, si generi una plusvalenza, determinata dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto a cui si possono sommare determinate spese (tasse d’acquisto, mediazione, parcella notaio, spese di manutenzione) per determinare la base imponibile fiscale.
E’ possibile ottemperare a questa tassazione secondo due modalità: la tassazione ordinaria, in base alla quale la plusvalenza viene inserita nella dichiarazione dei redditi (alla voce “altri redditi”) e quindi assimilata alla logica degli scaglioni IRPEF.
In alternativa è possibile aderire alla tassazione separata che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva del 26%, attraverso apposita dichiarazione del notaio che registra l’opzione sull’atto di vendita della casa. In tal caso l’imposta viene anticipata dal venditore, ed è il notaio ad effettuare il versamento all’Agenzia delle Entrate riportando i dati dell’immobile.
Una tendenza “forte” del mercato odierno è quella di vendere la prima casa per comprarne un’altra migliore, più grande, più moderna o semplicemente più adeguata alle proprie esigenze. A tal proposito è importante ricordare che per chi vende e quindi acquista una prima casa esiste un’agevolazione fiscale del 2% sull’imposta di registro da pagare in sede di acquisto, a patto che l’operazione si concluda entro un anno dalla vendita del primo immobile.
Dunque, in termini di considerazioni finali, quanto costa vendere casa? Sul piano delle spese, meno di quanto costi acquistarla, certo, ma con alcune voci rilevanti, come la provvigione all’agenzia, che però deve essere considerata come vero e proprio investimento in consulenza e promozione, che, alla fine, scegliendo l’intermediario giusto, può essere nettamente ammortizzato da una vendita ben fatta e soddisfacente.
Vendere una casa è un’operazione delicata che richiede competenza, cura e professionalità. Il privato che fa da sé rischia spesso di agire senza visione oggettiva e d’insieme rispetto ai passi da compiere e agli andamenti di mercato, spinto solo o soprattutto da comprensibili fattori emotivi e necessità personali.
Il vendere casa tramite agenzia non dovrebbe essere vissuto come una sorta di “scelta obbligata”, ma come una decisione consapevole, che parta, ovviamente, dall’individuazione di consulenti esperti e affidabili, capaci di interpretare al meglio e in modo equilibrato gli obiettivi del cliente.
Data questa premessa, e con una stretta collaborazione tra cliente e consulente, vendere casa con agenzia, può diventare un reale valore aggiunto, perché l’immobile verrà immesso sul mercato alle condizioni migliori, con un’adeguata visibilità, e le trattative verranno condotte con lucidità e professionalità, così come ogni passaggio formale sarà debitamente curato ed eseguito.
Vendere casa tramite agenzia, dunque, spesso è la soluzione che consente di raggiungere gli obiettivi prefissati in tempi ragionevoli, ed evitare problemi o sorprese sgradite derivanti da trattative mal condotte o da errate procedure.